TITRE II : DES BAUX COMMERCIAUX

CHAPITRE I : DU CHAMP D'APPLICATION

Art. 169. - Les dispositions qui suivent s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploit, que ce fonds appartienne un commerçant, un industriel ou un artisan régulièrement inscrit au registre de commerce accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

1) baux de locaux ou d'immeubles a l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur utilisation est nécessaire l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires devront avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation conjointe;
2) aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées soit avant soit après le bail des constructions usage commercial, industriel ou artisanal, condition que ces constructions aient été élevées ou exploites avec le consentement exprès du propriétaire.

Art. 170.- Les présentes dispositions s'appliquent:
1) aux baux consentis aux communes pour des immeubles ou des locaux affects, soit au moment de la location, soit ultérieurement et avec le consentement exprès du tacite du propriétaire, des services exploits en régie ;
2) aux baux d'immeubles ou de locaux principaux ou accessoires, nécessaires la poursuite de l'activité des entreprises socialistes caractère économique, dans les limites définies par les lois et règlements qui les régissent et condition que ces baux ne comportent aucune emprise sur le domaine public.
3) sous réserve des dispositions des articles 185 et 186 ci-après, aux baux des locaux ou immeubles appartenant l'Etat, aux wilayas, aux communes et aux établissements publics, dans le cas où ces locaux ou immeubles satisfont aux dispositions de l'article 169 ci-dessus ou aux alinéas 1 et 2 du présent article.

Toutefois, les présentes dispositions ne sont pas applicables aux autorisations d'occupation précaire accordées par l'administration sur un immeuble acquis par elle la suite d'une déclaration d'utilité publique.
Art. 171. - Les présentes dispositions ne sont pas applicables aux baux emphytéotiques sauf en ce qui concerne la révision du loyer. Toutefois, elles s'appliquent, dans les cas prévus aux articles 169 et 170 ci-dessus, aux baux passés par les emphytéotes, sous réserve que la dure du renouvellement consenti leurs sous-locataires n'ait pas pour effet de prolonger l'occupation des lieux au-delà de la date d'expiration du bail emphytéotique.

CHAPITRE II : DU RENOUVELLEMENT DU BAIL

Art. 172. - Le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par les locataires, leurs cessionnaires ou ayants droit qui justifient qu'ils exploitent un fonds de commerce personnellement ou par l'intermédiaire de leurs préposés, soit depuis deux années consécutives en vertu d'un ou plusieurs baux écrits successifs, soit depuis quatre années consécutives en vertu d'un ou plusieurs baux successifs verbaux ou écrits.
Toutefois, le preneur qui justifie d'un motif légitime, ou qui a loué son fonds dans les conditions prescrites par les dispositions légales relatives aux locations gérances, peut se prévaloir de la simple jouissance.
En cas de cession de fonds, le cessionnaire peut se prévaloir des droits acquis par le cédant pour compléter, si besoin est, la dure de l'exploitation personnelle prévue l'alinéa précédent.
Cette dure a pour terme la date d'expiration du contrat de bail ou, le cas chant, de sa reconduction telle qu'elle est prévue l'article 173 ci-dessous, cette dernière date tant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a t faite, le terme d'usage qui suivra cette demande.
Art. 173. - Les baux de locaux soumis aux présentes dispositions ne cessent que par l'effet d'un congé suivant les usages locaux et au moins six mois l'avance.
A défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat et sous les réserves prévues l'alinéa précédent.
Le bail dont la dure est subordonne un événement dont la réalisation autorise le bailleur demander la résiliation, ne cesse que par l'effet d'une notification faite six mois l'avance et pour un terme d'usage. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.
S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à l'expiration de l'une des périodes, le congé doit être donné dans les délais prévus l'alinéa 1er ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et reproduire les termes de l'article 194.
Art. 174. - A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précédent l'expiration du bail, soit le cas chant, tout moment au cours de sa reconduction.
La demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir; s'il y a plusieurs propriétaires, la demande adresse l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, l'égard de tous.
Elle doit, peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.
Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement, en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
La notification prévue l'alinéa précédent doit, a peine de nullité, reproduire les termes de l'article 194.
Art. 175. - En cas de renouvellement et sauf accord des parties, la dure du nouveau bail doit être gale la dure contractuelle du bail venu expiration, sans qu'elle puisse être supérieure neuf ans.
Ce nouveau bail prendra effet compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas chant, de sa reconduction, cette dernière date tant, soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a t faite, le terme d'usage qui suivra cette demande.
Toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet partir du jour où cette acceptation a t notifie au locataire par acte extrajudiciaire.

CHAPITRE III : DU REFUS DE RENOUVELLEMENT

Art. 176 - Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles 177 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite "d'éviction" égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation payer pour un fonds de mme valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Art 177. - Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité:

- s'il justifie d'un motif grave l'encontre du locataire sortant.
Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cession sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article 172, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir la faire cesser.
Cette mise en demeure doit, peine de nullité, être effectue par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa :

- s'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme tant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
En cas de reconstruction par le propriétaire on son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles 179 et 180 ci-dessous.

Art. 178. - Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, charge pour lui de payer au locataire évincé l'indemnité d'éviction prévue l'article 176.
Toutefois, le bailleur peut se soustraire au payement de cette indemnité en au locataire évincé, un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.
Le cas chant, le locataire reçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds. Il est, en outre, rembours de ses frais normaux de déménagement.
Lorsque le bailleur invoque le bénéfice du présent article, il doit, dans l'acte de refus de renouvellement ou dans le congé, viser les dispositions de l'alinéa 2 et préciser les nouvelles conditions de location. Le locataire doit, dans un délai de trois mois, soit faire connaître par acte extrajudiciaire son acceptation, soit saisir la juridiction compétente dans les conditions prévues l'article 197.
Si les parties sont seulement en désaccord sur les conditions du nouveau bail, celles-ci sont fixes selon la procédure prévue l'article 195.
Art. 179. - Pour bénéficier du droit de priorité prévu l'article 177, le locataire doit, en quittant les lieux ou, au plus tard, dans les trois mois qui suivent, notifier sa volonté d'en user au propriétaire par acte extrajudiciaire, en lui faisant connaître son nouveau domicile ; il doit aussi notifier de même, sous peine de déchéance, tout nouveau changement de domicile.
Le propriétaire qui a reçu une telle notification doit, avant de louer ou d'occuper lui-même un nouveau local, aviser de la même manière le locataire qu'il est prêt à lui consentir un nouveau bail. A défaut d'accord entre les parties sur les conditions de ce bail, celles-ci sont déterminées conformément aux dispositions de l'article 195.
Le locataire a un délai de trois mois pour se prononcer ou saisir la juridiction compétente. Ce délai doit, peine de nullité, être indiqué dans la notification vise l'alinéa précédent. Passé ce délai, le propriétaire peut disposer du local.
Le propriétaire qui ne se conformerait pas aux dispositions des alinéas précédents, est éventuellement tenu, sur demande de son locataire, de réparer le préjudice subi.
Art. 180. - Lorsque l'immeuble reconstruit dans les conditions prévues l'article 177 possède une superficie supérieure celle de l'ancien immeuble, le droit de priorité est limite des locaux possédant une superficie équivalente à celle des locaux précédemment occupés ou susceptibles de satisfaire aux mêmes besoins commerciaux que ces derniers.
Lorsque l'immeuble reconstruit ne permet pas la réinstallation de tous les occupants, la préférence est accorde aux locataires titulaires des baux les plus anciens qui ont fait connaître leur intention d'occuper les lieux.
Art. 181. - Le propriétaire peut également différer, pendant une dure maximum de trois ans, le renouvellement du bail s'il se propose de surélever l'immeuble et si cette surélévation rend nécessaire l'éviction temporaire du locataire.
Celui-ci a droit, dans ce cas, une indemnité gale au préjudice subi sans pouvoir excéder trois ans de loyer.
Art. 182. - Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail exclusivement sur la partie concernant les locaux d'habitation accessoires des locaux commerciaux pour y habiter lui-même ou y faire habiter son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, condition que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d'une habitation correspondant ses besoins normaux et ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui.
Toutefois, la reprise dans les conditions ci-dessus indiques ne peut être exerce sur des locaux affectés à usage d'hôtel ou de location en meublé ni sur des locaux usage hospitalier ou d'enseignement.
De même, la reprise ne peut être exerce lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d'habitation apporte un trouble grave l'exploitation du fonds ou lorsque les locaux commerciaux et les locaux d'habitation forment un tout indivisible.
Lorsque l'immeuble a été acquis à titre onéreux, le bailleur ne peut bénéficier des dispositions du présent article que si son acte d'acquisition a date certaine plus de six ans avant le refus de renouvellement.
Le bénéficiaire du droit de reprise est tenu de mettre la disposition du locataire dont il reprend le local, le logement qui, le cas chant, pourrait être rendu vacant par l'exercice de ce droit.
Dans le cas de reprise partielle prévu au présent article, le loyer du bail renouvelé tient compte du préjudice causé au locataire ou son ayant droit dans l'exercice de son activité.
Sauf motif légitime, le bénéficiaire de la reprise doit occuper personnellement les lieux dans un délai de six mois dater du départ du locataire évincé et pendant une dure maximum de six ans; faute de quoi, le locataire évincé a droit une indemnité d'éviction en rapport avec l'importance des locaux repris.
Art. 183. - Le droit au renouvellement n'est pas opposable au propriétaire qui a obtenu un permis de construire un local d'habitation sur tout ou partie d'un des terrains visés l'article 169, 2 alinéa.
Ce droit de reprise ne peut, en tout état de cause, être exercé que sur la partie du terrain indispensable la construction s'il a pour effet d'entraîner obligatoirement la cessation de l'exploitation commerciale, industrielle ou artisanale, les dispositions de l'article 178 ci-dessus sont applicables.
Art. 184. - Le propriétaire ou le principal locataire qui, en mme temps qu'il est bailleur des lieux, est le vendeur du fonds de commerce qui est exploit et qui a reçu le prix intégral, ne peut refuser le renouvellement qu' la charge de payer l'indemnité d'éviction prévue l'article 176, sauf s'il justifie d'un motif reconnu grave et légitime l'encontre du preneur.
Art. 185. - Le renouvellement des baux concernant des immeubles appartenant à l'État, aux wilayas, aux communes et aux établissements publics, ne peut être refus sans que la collectivité propriétaire soit tenue au payement de l'indemnité d'éviction prévue l'article 176 même si son refus est justifié par une raison d'utilité publique.
Art. 186. - Au cas o il viendrait être établi la charge du bailleur qu'il n'a exercé les droits qui lui sont conférés aux articles 177 et suivants qu'en vue de faire échec frauduleusement aux droits du locataire, notamment par des opérations de location et de revente que ces opérations aient un caractère civil ou commercial, le locataire a droit une indemnité gale au montant du préjudice subi.
Art. 187. - Aucun locataire pouvant prétendre une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; toutefois, l'indemnité d'occupation sera détermine en application des dispositions du chapitre V, compte tenu de tous éléments d'appréciation.
Toutefois, par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu l'alinéa 2 de l'article 178, le locataire doit quitter les lieux dés le versement d'une indemnité provisionnelle fixe par le président du tribunal statuant au vu d'une expertise préalablement ordonne dans les formes prévues l'alinéa 2 de l'article 194.
En cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur pour le premier jour du terme d'usage qui suit l'expiration du délai de quinzaine à compter du versement de l'indemnité entre les mains du locataire lui-même ou, , d'un séquestre. A défaut d'accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au payement de l'indemnité, ou défaut par simple ordonnance de référé.
L'indemnité est verse par le séquestre au locataire sur sa seule quittance s'il n'y a pas d'opposition des créanciers, et contre remise des clés du local vide, sur justification au payement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives.
En cas de non remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient un pour cent par jour de retard sur le montant de l'indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance.